(仮称)墨田区本所一丁目計画

ライオン本社跡地の大規模計画

(仮称)墨田区本所一丁目計画は、日用品メーカー「ライオン」の本社跡地を再開発する地上26階建・総戸数464戸の大規模タワーマンション計画です。建設主体は京浜急行電鉄・東京建物・東武鉄道・日鉄興和不動産・総合地所の5社共同事業で、施工は長谷工コーポレーションが担当します。敷地面積は約6,466平米、延床面積は約46,277平米の大規模敷地で、2026年2月に着工、2029年4月の竣工を目指して計画が進行しています。

建物高さは約91.40メートル（最高約94.10メートル）、構造は鉄筋コンクリート造一部鉄骨造を採用する予定です。用途は共同住宅および店舗の複合で、大規模敷地を活かした街区一体の開発が計画されています。

5社共同事業の総合力

本計画の特徴は、電鉄系2社・総合不動産系3社という5社共同事業体制にあります。京浜急行電鉄と東武鉄道の鉄道事業者2社が参画することで沿線開発のノウハウが活かされ、東京建物・日鉄興和不動産・総合地所は大規模マンション開発の実績を持つ総合不動産デベロッパーです。5社の強みを総合することで、単独事業では実現が難しい企画力・資金力・ブランド力を結集した物件となる見込みです。

大規模タワーの464戸

総戸数464戸という規模は、墨田区内の新築タワーマンションとしては大きな部類に入ります。大規模物件ならではの管理費・修繕積立金の戸当たり負担の分散、豊富な共用施設の設置、多彩な住戸プランの展開などが期待されます。長谷工コーポレーションは大規模マンション施工の実績が豊富なゼネコンで、建物品質と工程管理の両面で信頼のおける施工会社です。

RC造一部S造・地上26階の計画概要

本計画の構造は鉄筋コンクリート造一部鉄骨造で予定されており、地上26階・最高高さ約94メートル程度の中高層タワーとして設計が進められています。大規模敷地を活かして、過度な超高層化を避けつつ総戸数を確保する配棟が検討されていると見られ、周辺の街並みへの影響と住戸の居住性のバランスを重視した計画思想がうかがえます。

施工を担当予定の長谷工コーポレーションは、大規模マンションの施工実績で国内トップクラスに位置するゼネコンで、同規模クラスの工事のノウハウが豊富です。電鉄系・総合不動産系の5社共同事業という事業体制と組み合わせることで、計画から施工、引渡し後の管理までをスムーズに進める土台が整えられているといえます。

大規模街区ならではの共用空間（予定）

約6,466平米の敷地を活かした共用空間の整備が計画されています。大規模タワーマンションとして期待される共用施設には、エントランスホール、ラウンジ、ゲストルーム、パーティールーム、キッズルーム、ライブラリー、フィットネスなどが想定されますが、具体的な施設構成は今後の計画確定を待つ段階です。店舗用途も計画に含まれるため、マンション敷地内で日常の買い物ニーズの一部をカバーできる可能性があります。

隅田川スーパー堤防連携のデッキ

本計画の大きな特徴のひとつが、隅田川のスーパー堤防と連携したデッキ整備計画です。スーパー堤防は防災上の強化された堤防で、その上部空間を街区の一部として活用することで、マンション居住者が隅田川の親水空間に直接アクセスできる構造が想定されています。他のタワーマンションではなかなか得られないウォーターフロント体験を、日常的に享受できる点が魅力です。

大規模物件の管理体制（予定）

464戸規模の物件では、全部委託の日勤または24時間管理体制が標準的です。フロントサービス、コンシェルジュサービス、共用部清掃・巡回、宅配ボックス運用、セキュリティシステム管理などを含む総合的な管理体制が計画される見込みです。5社共同事業ということもあり、管理運営についても複数社の知見を活かした高水準のサービスが期待されます。

駐車場・駐輪場など実用設備の計画方針

約6,466平米という広大な敷地を活かして、駐車場・駐輪場などの実用設備も大規模物件にふさわしい規模で計画される予定です。464戸という総戸数を踏まえ、世帯構成に見合った台数を確保する方向で検討が進められると見られます。駐輪場は、下町エリアの生活文化に即した日常利用に対応できる規模感が想定されます。

宅配ボックスやごみ置場、共用部のセキュリティ機器類なども、竣工予定年である2029年時点の最新仕様を念頭に計画が進められる見通しです。共用施設の詳細は販売開始時に順次公表されるため、検討にあたっては公表資料を段階的に確認する姿勢が重要となります。計画段階物件ゆえの不確実性はあるものの、大手事業者の共同事業という背景は安心材料の一つです。

本所一丁目の隅田川沿い

建設地は東京都墨田区本所一丁目で、隅田川東岸のスーパー堤防沿いという希少な立地です。墨田区の本所エリアは、江戸時代から続く下町の歴史を持ち、両国国技館・江戸東京博物館・旧安田庭園などの文化施設が近接する伝統と文化のエリアです。最寄り駅は都営大江戸線「両国」駅、JR総武線「両国」駅、東京メトロ銀座線「浅草」駅などが徒歩圏に位置する予定です。

両国・浅草・押上の回遊性

徒歩・自転車圏内に両国（相撲・博物館・飲食）、浅草（浅草寺・仲見世・伝統工芸）、押上（東京スカイツリー・ソラマチ）という3大下町観光エリアを持つ希少な立地です。通勤時間外には、これらのエリアを日常的に散策したり、文化イベントに参加したりと、都心東部の観光・文化資源を存分に楽しめる住環境となります。外国人観光客やインバウンド需要の流入にも寄与するエリアで、街としての活気が継続的に維持される見込みです。

隅田川沿いの自然と公園

隅田川沿いの遊歩道、隅田公園、旧安田庭園など、都心立地ながら豊かな自然環境と歴史的庭園が徒歩圏にあります。春の桜、夏の花火大会、秋の紅葉など、季節ごとの自然の楽しみを日常生活に取り込める環境は、他の都心タワー立地ではなかなか得られない魅力です。スーパー堤防のデッキ整備計画と合わせて、本物件の居住者にとってはウォーターフロント体験が日常になることが期待されます。

両国・浅草駅を起点にした通勤アクセス予定

計画地からの通勤動線を考えると、都営大江戸線「両国」駅を使った場合、大門・六本木方面へ乗り換えなしで移動でき、汐留・青山エリア勤務の方にとって現実的なルートとなる見通しです。JR総武線「両国」駅からは、秋葉原・新宿方面への緩行線アクセスが確保されています。

東京メトロ銀座線「浅草」駅からは、上野・銀座方面へ直通で移動でき、複数路線の使い分けによって通勤先の選択肢が広がる立地といえます。いずれの駅も徒歩圏での想定で、最終的な徒歩分数や歩行動線は竣工時の街区整備状況によって確定するため、販売時の情報を確認することが欠かせません。計画立地としては、都心東部の主要エリアへ多方向にアクセスできる柔軟性を持ちます。

計画段階物件の期待値

本計画はまだ計画段階で、2029年4月の竣工予定という中長期のスケジュールです。計画段階物件の資産価値評価は、完成後の市場環境や周辺開発状況に依存する面が大きいですが、5社共同事業・大規模敷地・ウォーターフロント・隅田川スーパー堤防連携という条件は、完成時点でも代替物件が限られる希少性の高い要素です。新築マンション市場全体の動向を踏まえつつ、中長期的な価値維持が期待されます。

隅田川沿いの希少立地

隅田川沿いのタワーマンションは、湾岸エリアのタワー群と比べても独特のロケーション価値を持っています。川と橋の景観、季節の行事、下町の文化が融合する住環境は、港区・中央区のタワーマンションとは異なる魅力を持ち、こうした個性的なロケーションを求める層からの需要が期待されます。希少性の高さは、中長期の資産価値を下支えする要因となります。

大規模開発の街区効果

約6,466平米の大規模敷地の再開発は、周辺の街並みにも影響を与えます。計画に含まれる店舗用途、公開空地、スーパー堤防デッキの整備などは、本物件だけでなく本所・両国エリア全体の魅力向上に寄与する可能性があります。街区単位での再開発による価値向上は、長期保有にも転売にも有利に働く条件です。

計画段階物件として想定される検討層

計画段階の新築物件として、本プロジェクトは中長期の住み替え計画を立てやすい層から注目を集める傾向にあります。具体的には、現住居の売却タイミングを数年先に設定できる共働きDINKS・子育て世帯、退職後のダウンサイジングを計画しているミドル層、資産形成の一環として新築タワーを検討する層などが想定されます。

隅田川沿いのウォーターフロント立地という希少性は、完成後の流通市場でも独自のポジションを保ちやすい傾向があります。販売価格・住戸プラン・最終的な共用施設の内容は今後確定していくため、実際の検討にあたっては最新の公表情報をもとに段階的に判断する姿勢が求められます。

計画段階物件であるため実需・投資どちらの検討層も、竣工時期・販売条件・分譲価格などの最終情報が公表されてから本格的な判断に入るケースが中心と想定されます。

下町文化とウォーターフロントの融合

朝は隅田川沿いをジョギング、日中は在宅ワークや都心オフィスへの通勤、帰宅後は本所の老舗店で夕食、週末は両国国技館や浅草・押上を散策。そんな下町文化とウォーターフロントの融合した暮らしが、本物件の住み心地を特徴付けます。大規模街区の共用施設と、徒歩圏の文化資源を組み合わせた生活設計は、他のタワーマンション立地とは異なる独自性を持つものです。

464戸の規模感と管理

464戸という規模は、管理費・修繕積立金の戸当たり負担を分散しながら、大規模タワーならではの共用施設を維持できるバランスの取れた戸数です。住民同士の距離感も、過度に密接ではなく、かつ極端に希薄でもない、ほどよいコミュニティ感が期待されます。管理組合の運営も規模相応の体制が組めるため、長期の物件維持に向けた合意形成も比較的スムーズに進めやすいでしょう。

検討時のチェックポイント

計画段階物件の検討では、販売開始時の販売価格・販売スケジュール、住戸プランの詳細、共用施設の確定内容、駐車場の台数・形式、ペット飼育条件、管理費・修繕積立金の初期設定などを、販売時に公表される資料で慎重に確認する必要があります。また2029年4月竣工予定という時期は、建築費・金利・不動産市況の変動影響を受けるため、購入判断の際にはマクロ環境の見通しも踏まえたい点です。最寄り駅までの実際の徒歩時間・ルートも、現地を実際に歩いて確認することをおすすめします。

両国・隅田川の四季を暮らしに取り込む予定

完成後の暮らしのイメージとして期待されるのは、両国エリアと隅田川沿いで開催される季節行事を日常的に楽しめる点です。夏の隅田川花火大会は打ち上げ地点に近い立地で、本所エリア自体が会場の一部になる時期があります。春の桜、秋の紅葉、冬の澄んだ空気に映えるスカイツリーなど、隅田川沿いの四季の表情を身近に感じられる計画です。

両国国技館での大相撲本場所、近隣の博物館・庭園での文化イベント、下町商店街の祭礼など、文化と季節行事の多さは本所エリアならではの魅力となる見通しです。完成後の実生活では、徒歩・自転車圏の資源を活かした週末の過ごし方を計画しやすい立地といえます。